home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ The Supreme Court / The Supreme Court.iso / pc / ascii / 1993 / 93_518 / 93_518.zs < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1994-06-24  |  4.8 KB  |  87 lines
  1.     
  2.  
  3. NOTE: Where it is feasible, a syllabus (headnote) will be released, as is
  4. being done in connection with this case, at the time the opinion is issued. 
  5. The syllabus constitutes no part of the opinion of the Court but has been
  6. prepared by the Reporter of Decisions for the convenience of the reader. 
  7. See United States v. Detroit Lumber Co., 200 U. S. 321, 337.
  8.  
  9. SUPREME COURT OF THE UNITED STATES
  10.  
  11. Syllabus
  12.  
  13. DOLAN v. CITY OF TIGARD
  14. certiorari to the supreme court of oregon
  15. No. 93-518.   Argued March 23, 1994-Decided June 24, 1994
  16.  
  17. The City Planning Commission conditioned approval of petitioner
  18.  Dolan's application to expand her store and pave her parking lot
  19.  upon her compliance with dedication of land (1) for a public
  20.  greenway along Fanno Creek to minimize flooding that would be
  21.  exacerbated by the increases in impervious surfaces associated
  22.  with her development and (2) for a pedestrian/bicycle pathway
  23.  intended to relieve traffic congestion in the City's Central Business
  24.  District.  She appealed the Commission's denial of her request for
  25.  variances from these standards to the Land Use Board of Appeals
  26.  (LUBA), alleging that the land dedication requirements were not
  27.  related to the proposed development and therefore constituted an
  28.  uncompensated taking of her property under the Fifth Amend-
  29.  ment.  LUBA found a reasonable relationship between (1) the
  30.  development and the requirement to dedicate land for a greenway,
  31.  since the larger building and paved lot would increase the impervi-
  32.  ous surfaces and thus the runoff into the creek, and (2) alleviating
  33.  the impact of increased traffic from the development and facilitat-
  34.  ing the provision of a pathway as an alternative means of trans-
  35.  portation.  Both the State Court of Appeals and the State Supreme
  36.  Court affirmed. 
  37. Held:  The city's dedication requirements constitute an uncompensat-
  38.  ed taking of property.  Pp. 8-20.
  39.   (a)  Under the well-settled doctrine of ``unconstitutional condi-
  40. tions,'' the government may not require a person to give up a
  41. constitutional right in exchange for a discretionary benefit con-
  42. ferred by the government where the property sought has little or
  43. no relationship to the benefit.  In evaluating Dolan's claim, it
  44. must be determined whether an ``essential nexus'' exists between
  45. a legitimate state interest and the permit condition.  Nollan v.
  46. California Coastal Comm'n, 483 U. S. 825, 837.  If one does, then
  47. it must be decided whether the degree of the exactions demanded
  48. by the permit conditions bears the required relationship to the
  49. projected impact of the proposed development.  Id., at 834. 
  50. Pp. 8-10.
  51.   (b)  Preventing flooding along Fanno Creek and reducing traffic
  52. congestion in the District are legitimate public purposes; and a
  53. nexus exists between the first purpose and limiting development
  54. within the creek's floodplain and between the second purpose and
  55. providing for alternative means of transportation.  Pp. 11-12.
  56.   (c)  In deciding the second question-whether the city's findings
  57. are constitutionally sufficient to justify the conditions imposed on
  58. Dolan's permit-the necessary connection required by the Fifth
  59. Amendment is ``rough proportionality.''  No precise mathematical
  60. calculation is required, but the city must make some sort of
  61. individualized determination that the required dedication is related
  62. both in nature and extent to the proposed development's impact. 
  63. This is essentially the ``reasonable relationship'' test adopted by
  64. the majority of the state courts.  Pp. 12-16.
  65.   (d)  The findings upon which the city relies do not show the
  66. required reasonable relationship between the floodplain easement
  67. and Dolan's proposed building.  The Community Development Code
  68. already required that Dolan leave 15% of her property as open
  69. space, and the undeveloped floodplain would have nearly satisfied
  70. that requirement.  However, the city has never said why a public,
  71. as opposed to a private, greenway is required in the interest of
  72. flood control.  The difference to Dolan is the loss of her ability to
  73. exclude others from her property, yet the city has not attempted
  74. to make any individualized determination to support this part of
  75. its request.  The city has also not met its burden of demonstrating
  76. that the additional number of vehicle and bicycle trips generated
  77. by Dolan's development reasonably relates to the city's require-
  78. ment for a dedication of the pathway easement.  The city must
  79. quantify its finding beyond a conclusory statement that the dedica-
  80. tion could offset some of the traffic demand generated by the
  81. development.  Pp. 16-19.
  82. 317 Ore. 110, 854 P. 2d 437, reversed and remanded.
  83.  Rehnquist, C. J., delivered the opinion of the Court, in which
  84. O'Connor, Scalia, Kennedy, and Thomas, JJ., joined.  Stevens, J.,
  85. filed a dissenting opinion, in which Blackmun and Ginsburg, JJ.,
  86. joined.  Souter, J., filed a dissenting opinion.
  87.